L’ALV entreprend, avec cette édition du bulletin, une série d’articles sur les différents systèmes de contrôle des loyers. Ces articles visent à alimenter la réflexion sur les méthodes de fixation à revendiquer dans le cadre des mobilisations pour un registre universel des loyers.
Aujourd’hui, nous débutons par l’exemple le plus célèbre en Amérique du Nord : la ville de New York.
Ce système s’applique dans la métropole des États-Unis, quelques municipalités participantes en banlieue, à Buffalo, et dans la capitale de l’État, Albany. Plusieurs mesures cohabitent simultanément et rendent la situation difficile à comprendre. Elles seront donc présentées ici séparément.
Le programme le plus connu, « Rent Control », a donné son nom au phénomène de contrôle des loyers. Il origine de mesures prises en temps de guerre par le gouvernement fédéral étatsunien pour contrôler les prix (les loyers ont été gelés à travers le pays de 1943 à 1947). Il est maintenant administré par l’État de New York depuis 1950. Les conditions d’admissibilité sont :
- le logement doit avoir été construit avant 1947;
- le ou la locataire doit y avoir habité sans interruption depuis 1953;
- l’habitation est généralement située dans des édifices de trois logements ou plus.
Notons que la municipalité peut retirer son territoire du programme en tout temps.
Un loyer maximum de base est établi pour chaque logement, et le propriétaire peut augmenter le loyer une fois tous les deux ans jusqu’à ce maximum. Mais l’augmentation est seulement permise s’il n’y a pas de plaintes de locataires pour insalubrité ou pour des réparations non-effectuées. Les locataires peuvent aussi refuser la hausse en prouvant que le propriétaire n’a pas besoin de cet argent pour maintenir l’immeuble dans les normes. En 2010, à New York, ce loyer maximum a augmenté de 12.9% et, en 2009, de 7.5%. Des groupes de défense des locataires dénoncent que les loyers ont pu augmenter jusqu’à 631% depuis 1992 (ou plus de sept fois le prix de l’époque).
Si, dans les années 1970, un million de logements étaient réglementés par cette mesure, il en restait 43,000 (ou 2% des logements) en 2005, surtout habités par des personnes âgées à faible revenu. Quand un ménage locataire quitte son logement, il est déréglementé, mais il peut parfois être couvert par le second programme, la «stabilisation » du loyer.
La Stabilisation du loyer s’applique à environ la moitié des logements new-yorkais, et aussi dans trois comtés de l’État. Les trois quarts de ces logements étaient couverts dans le passé par la première version du contrôle des loyers. Le programme s’applique aux logements :
- non-couverts par le contrôle des loyers;
- dans des édifices de six logements ou plus bâtis avant 1974;
- qui sont la résidence principale du locataire seulement;
- dont le loyer est de moins de $2,000 par mois et
- dont les locataires ont un revenu annuel de moins de $175,000.
Dans plusieurs édifices, seule-e-s les locataires en place avant 1993 y ont droit. On peut hériter des droits de membres de sa famille avec qui on a cohabité au moins deux ans. Une augmentation de loyer peut être imposée à la deuxième ou troisième génération dans le logement. De plus, certains propriétaires peuvent y faire inclure leur édifice construit plus récemment en échange de crédits fiscaux. D’autres édifices peuvent aussi être temporairement couverts.
Comme pour le contrôle des loyers, les locataires peuvent contester une hausse quand la condition du logement est dangereuse. Les loyers stabilisés augmentent soit une fois par an, ou aux deux ans. Ils ont augmenté jusqu’à 366% dans la ville de New York depuis 1992. Ce régime permet toutefois aux propriétaires d’augmenter de 2.5% par mois du coût de rénovations ou d’améliorations au logement ou à l’édifice (environ huit fois plus qu’ici). Les rénovations peuvent parfois faire doubler le prix d’un loyer, ou même le rendre inadmissible (ou, dans le jargon local, « dé-stabilisé ») s’il se loue plus de $2,000!
Beaucoup de propriétaires n’enregistrent pas leurs immeubles aux autorités, et bon nombre de locataires doivent faire des recherches pour prouver leur droit de s’inscrire au programme. La sous-location à un prix plus élevé que celui fixé est aussi illégale si l’argent se retrouve dans les mains de l’ancien locataire. Le propriétaire peut temporairement l’augmenter comme s’il y avait un nouveau locataire.
Enfin, un côté positif qu’on espére voir chez nous : des baisses de loyer sont possibles si les taxes municipales ou les dépenses de l’édifice diminuent. On peut aussi faire réviser le loyer à la baisse si des irrégularités sont arrivées dans les quatre années précédentes. Enfin, les personnes âgées ou handicapées à faible revenu peuvent faire geler leur loyer pour éviter qu’il dépasse le tiers (33%) de leurs revenus, selon un bureau d’avocats. Le propriétaire reçoit alors des crédits fiscaux.
Le logement est déréglementé dès que son loyer atteint $2,000 et si les locataires ont des revenus au-dessus de $175,000, deux ans de suite. Au départ des locataires, le loyer est haussé de 20% pour un bail de deux ans, ou jusqu’au « prix du marché ». Une fois déréglementé, les locataires n’ont plus automatiquement le droit de conserver leur logement à la fin du bail.
D’autres programmes de contrôle des loyers coexistent à New-York. Ils concernent de plus petits nombres de locataires et on manquerait d’espace pour en discuter ici.
Comme partout aux États-Unis, les procédures sont très judiciarisées. Les locataires ont le plus souvent besoin de faire affaire avec un-e avocat-e pour faire valoir leurs droits. Le site web Wikipedia raconte même que les avocats spécialisés en logement se perdent dans les méandres des nombreuses procédures.
On ne se surprendra donc pas que beaucoup de luttes se mènent devant les tribunaux, avec les longs délais que ça suppose. Le nombre élevé d’exceptions aux règles trahit aussi les compromis que les politiciens ont fait pour le puissant lobby des propriétaires. Des brèches sont constamment faites dans les droits des locataires, et la prochaine révision des lois sur le logement est prévue pour 2011.
